12/05/2023 em STJ

Tema: Possibilidade de cobrança de ITBI sobre a construção financiada pelas próprias adquirentes
AREsp 2062659/RJ – BSP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS D115 LTDA e outras x MUNICIPIO DE RIO DE JANEIRO
Relator: Ministro Francisco Falcão

Após constatação de ausência de impugnação específica pelas partes Recorrentes quanto às violações apontadas no recurso, a Segunda Turma deixou de apreciar o mérito do pleito que tinha por objetivo a análise referente à possibilidade de exigência de ITBI sobre permuta de terrenos não edificados, calculado com base no valor das acessões efetuadas pelos contribuintes, após a realização do negócio jurídico.

De acordo com os ministros, na análise das razões do recurso especial que as Recorrentes, a despeito de pretenderem que se reconheça que a intensão de permutar seja caracterizada como efetivo contrato de permuta, não impugnaram o fundamento central do acórdão recorrido relativo à necessidade de formalidade do negócio jurídico em questão, que impossibilitaria o reconhecimento do mérito do recurso especial em razão da incidência da Sumula 283/STF.

Além disso, compreenderam  que a alegada violação ao 38 do CTN não possui densidade normativa para acolhida da pretensão de incidência do ITBI apenas sobre os terrenos nus e não sobre as acessões perfectibilizadas antes da formalização da permuta, o que atraiu a incidência também do óbice da Súmula 284/STF.

O Min. Mauro Campbell, que havia pedido vista em assentada anterior, registrou em obter dictum depreender-se dos autos que os Recorrentes, de forma açodada, deram início à construção do empreendimento comercial antes da formalização do contrato de permuta que visava à unificação da matricula dos respectivos terrenos, permutando terrenos individuais por frações ideias correspondentes à exata proporção daqueles, sendo certo que a escritura pública, ato formal, é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. Daí porque a Corte de origem entendeu correta a inclusão das obras realizadas nos terrenos objetos da permuta na base de cálculo do ITBI. Visto que a permuta das frações ideais somente ocorreu após a concretização de tais obras, ressaltou que em momento algum o acórdão recorrido exigiu o registro da permuta no cartório de registro de imóveis para sua validade, mas apenas consignou que os documentos colacionados não se prestavam a formalidade do ato.

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