1/03/2023 em STJ

Tema: Possibilidade de cobrança de ITBI sobre a construção financiada pelas próprias adquirentes
AREsp 2062659 – BSP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS D115 LTDA E OUTROS x MUNICIPIO DE RIO DE JANEIRO – Relator: Min. Francisco Falcão

A presente lide volta-se contra a exigência de ITBI sobre permuta de terrenos não edificados, calculado com base no valor das acessões efetuadas pelos contribuintes, após a realização do negócio jurídico.

A empresa defende que a exigência é ilegítima, pois a base de cálculo do ITBI é o valor do bem permutado, o que não inclui, como no presente caso, o empreendimento comercial financiado pelos próprios Permutantes. Tal regra é extraída da regra matriz de incidência do próprio imposto municipal, previsto no art. 38 do CTN, bem como do consolidado entendimento do STF consignado nas Súmulas n° 110 e 470, que preveem a exclusão da construção, quando feita à custa do adquirente (assim como no presente caso), da base de cálculo do imposto municipal.

O fundamento apresentado pelo e TJRJ foi de que a intenção de permutar, manifestada por meio do memorando de entendimentos, não poderia ser qualificada juridicamente como promessa de permuta. Por isso, entendeu-se ausente “a figura corriqueira do futuro adquirente edificando sobre o terreno que ainda não é formalmente seu”, razão que, supostamente, afastaria da espécie o entendimento sumulado pelo STF.

Diante da qualificação jurídica dada Tribunal de origem a questão apresentada, as Agravantes interpuserem recurso especial apontando violação ao art. 38 do CTN, do qual se infere a impossibilidade de incidência de ITBI sobre a construção financiada pelas próprias adquirentes. Além disso, apontou-se a divergência do acordão recorrido com o entendimento do STJ no acórdão paradigma AgRg em REsp nº 1.244.921, por meio do qual concluiu-se que “(ITBI) não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno”.

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