Julgamento no STF pode definir os limites da imunidade do ITBI na integralização de capital em sociedades com atividade imobiliária
O Supremo Tribunal Federal deverá retomar a análise sobre o alcance da imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), prevista no inciso I do § 2º do artigo 156 da Constituição Federal. A discussão ocorrerá no julgamento virtual do Tema 1348 da repercussão geral, previsto para o período de 20/03/2026 a 27/03/2026, e trata da incidência ou não do imposto na transferência de bens e direitos para integralização de capital social quando a atividade preponderante da empresa consiste na compra, venda ou locação de imóveis.
Tradicionalmente, os municípios têm exigido o recolhimento do ITBI quando imóveis são utilizados para integralizar o capital social de sociedades cuja atividade principal está relacionada ao mercado imobiliário. Essa cobrança costuma ser fundamentada nos artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional, bem como em legislações municipais que regulamentam a incidência do imposto nessas hipóteses.
No processo em análise, o recurso foi interposto contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que afastou a aplicação da imunidade prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. O tribunal paulista entendeu que a empresa contribuinte exerce atividade preponderante de compra, venda ou locação de bens imóveis e, por essa razão, não faria jus à imunidade tributária.
A empresa recorrente sustenta que a decisão do tribunal estadual violou o texto constitucional. Segundo sua argumentação, a imunidade relativa à integralização de capital social não estaria condicionada à natureza da atividade exercida pela sociedade. Defende-se que a restrição constitucional referente às empresas com atividade imobiliária deve ser aplicada apenas às hipóteses de transmissão de imóveis decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, não alcançando a integralização de bens ao capital social.
A Procuradoria-Geral da República manifestou-se favoravelmente à tese da contribuinte. Em seu parecer, a PGR defendeu que a imunidade do ITBI é plena quando se trata da integralização de bens imóveis ao capital social da empresa. Segundo o órgão, a ressalva prevista no texto constitucional deve ser interpretada de forma restritiva e aplicada exclusivamente às operações de reorganização societária. Esse entendimento encontra respaldo em precedentes do próprio Supremo Tribunal Federal, especialmente no julgamento do Tema 796 da repercussão geral. Na ocasião, o ministro Alexandre de Moraes destacou que a exceção constitucional deve receber interpretação restritiva, ainda que essa questão não tenha constituído o núcleo central do debate naquele julgamento. O parecer também ressalta que a imunidade alcança a integralização de imóveis até o limite do capital social subscrito. Esse entendimento foi consolidado pelo STF no referido precedente e tem sido considerado relevante para ampliar a segurança jurídica de operações societárias e patrimoniais utilizadas na organização e gestão de ativos imobiliários.
Ao apresentar seu voto no julgamento do Tema 1348, o ministro relator Edson Fachin destacou que o Supremo já havia firmado entendimento, no Tema 796, no sentido de que a imunidade do ITBI se aplica até o limite do capital social a ser integralizado, incidindo o imposto apenas sobre eventual valor excedente. Entretanto, ainda persistia controvérsia quanto à aplicação dessa regra às sociedades cuja atividade preponderante seja imobiliária.
O relator esclareceu que a ressalva prevista no texto constitucional diz respeito exclusivamente às transmissões de imóveis decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas. Assim, segundo essa interpretação, a restrição não se aplica às hipóteses de integralização de capital social. Com base nesse entendimento, concluiu que a imunidade deve ser reconhecida mesmo quando a empresa exerce atividade predominantemente imobiliária.
O ministro Edson Fachin propôs a fixação da seguinte tese para o Tema 1348 da repercussão geral: A imunidade tributária do ITBI prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e não depende da natureza da atividade preponderante da empresa.
O ministro Alexandre de Moraes acompanhou integralmente o voto do relator. O ministro Cristiano Zanin também aderiu ao entendimento apresentado, mas ressaltou que a tese não impede que os municípios, mediante adequada instrução probatória, demonstrem eventual ocorrência de simulação ou fraude com o objetivo de obter indevidamente o benefício da imunidade tributária.
Apesar de apresentar, até o momento, um placar favorável aos contribuintes, o julgamento ainda não foi concluído. Em outubro de 2025, o ministro Gilmar Mendes apresentou pedido de vista dos autos, o que suspendeu temporariamente a análise do caso pelo plenário da Corte.
A definição do tema é aguardada com grande expectativa, considerando a possibilidade de o STF avaliar a eventual modulação de efeitos da decisão, especialmente em razão da relevância econômica da matéria e de seus potenciais impactos para contribuintes e municípios. Nesse contexto, recomenda-se a análise preventiva das situações que possam envolver a tributação em debate, com vistas à eventual adoção de medidas antes da retomada do julgamento pelo Supremo Tribunal Federal.
A equipe de contencioso judicial tributário do Velloza Advogados Associados permanece à disposição para esclarecer eventuais dúvidas sobre o tema.
