STF forma maioria para afastar cobrança de ITBI na integralização de imóveis ao capital de empresas imobiliárias
Julgamento em repercussão geral poderá beneficiar holdings patrimoniais, administradoras de bens e empresas do setor imobiliário, além de abrir espaço para a recuperação de valores recolhidos indevidamente.
O Supremo Tribunal Federal formou maioria de votos para reconhecer que a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao capital social também se aplica às empresas cuja atividade preponderante é a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. O entendimento está sendo consolidado com o voto do ministro Alexandre de Moraes no julgamento do RE 1.495.108, que corresponde ao Tema 1.348 da repercussão geral, na sessão virtual que tem encerramento previsto para 19 de outubro de 2026.
Prevalece, até o momento, o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, de que a imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal é incondicionada nas operações de integralização de capital social, independentemente da atividade econômica exercida pela empresa adquirente. A maioria ressalvou, contudo, a possibilidade de cobrança do imposto quando o município comprovar, no caso concreto, a existência de simulação ou fraude à lei.
O recurso foi interposto por empresa contra o Município de Piracicaba (SP), depois que o Tribunal de Justiça de São Paulo considerou válida a cobrança do ITBI sobre imóvel integralizado ao capital da empresa, cuja atividade envolve a locação e a compra e venda de imóveis.
A controvérsia envolve a interpretação da ressalva constitucional que afasta a imunidade quando a atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente é imobiliária. Para a maioria, essa restrição se aplica exclusivamente às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, não alcançando a transmissão de imóveis destinada à integralização de capital social.
Ao apresentar seu voto, o ministro Edson Fachin destacou que essa interpretação decorre do entendimento firmado pelo STF no Tema 796 da repercussão geral, segundo o qual a imunidade alcança apenas os valores efetivamente destinados à integralização do capital social, não abrangendo eventual parcela excedente. O relator também considerou que a finalidade da norma constitucional é facilitar a capitalização das empresas e estimular a livre iniciativa, razão pela qual os arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional não poderiam impor restrições incompatíveis com essa garantia.
O ministro Alexandre de Moraes acompanhou o relator e destacou que a interpretação gramatical e histórica do dispositivo constitucional confirma que a restrição relacionada à atividade imobiliária não alcança a integralização de capital. Também ressaltou que a imunidade não impede a fiscalização de operações simuladas ou fraudulentas pelos municípios, desde que devidamente comprovadas.
Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, Luiz Fux, André Mendonça e Nunes Marques. Divergiram os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para os quais a restrição constitucional também deveria alcançar as empresas com atividade preponderantemente imobiliária, considerando a redação do dispositivo e os impactos sobre a arrecadação municipal.
Confirmado o resultado, holdings patrimoniais, sociedades administradoras de bens próprios, incorporadoras e estruturas de planejamento sucessório poderão integralizar imóveis ao capital social sem recolher o ITBI, até o limite do capital subscrito, mesmo quando sua atividade principal for imobiliária. A tese vinculará todas as instâncias do Judiciário e deve atingir as cobranças municipais baseadas na atividade preponderante da adquirente.
Além de impactar futuras operações societárias, o entendimento poderá fundamentar a revisão de cobranças municipais e a recuperação de valores de ITBI recolhidos indevidamente nos últimos cinco anos, observados os requisitos e os prazos aplicáveis a cada situação.
Embora já exista maioria formada, o julgamento ainda não foi concluído e poderá sofrer alterações até o encerramento da sessão virtual. Também permanece indefinida a possibilidade de modulação dos efeitos da decisão, circunstância que merece atenção das empresas que já recolheram o imposto nessas operações.
Diante desse cenário, é recomendável avaliar desde logo a viabilidade de medidas judiciais para restituição dos valores pagos indevidamente, especialmente considerando que eventual modulação dos efeitos poderá estabelecer restrições à recuperação de pagamentos anteriores, inclusive com tratamento diferenciado para ações já ajuizadas.
A equipe tributária do Velloza Advogados Associados permanece à disposição para auxiliar na avaliação dos impactos do julgamento, na revisão de operações de integralização de capital e na adoção das medidas cabíveis para afastar cobranças indevidas e recuperar valores de ITBI anteriormente recolhidos.
ESTE BOLETIM É MERAMENTE INFORMATIVO AOS NOSSOS CLIENTES E COLABORADORES. FICAMOS À DISPOSIÇÃO PARA EVENTUAIS ESCLARECIMENTOS SOBRE A(S) MATÉRIA(S) AQUI VEICULADA(S).
