Para STJ a base de cálculo do ITBI não deve ser vinculada à base de cálculo do IPTU.
Por meio do julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821/SP, realizado em 24/02/2022, o Superior Tribunal de Justiça “STJ” definiu, na sistemática de recursos repetitivos de controvérsia, que a base de cálculo do ITBI não é vinculada à base de cálculo do IPTU.
Para o STJ, tratando-se o ITBI de um tributo sujeito ao autolançamento pelo contribuinte, ele deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado, com o fito de refletir o valor de mercado do imóvel, objeto da transação.
Durante o julgamento, no entanto, o ministro relator Gurgel de Faria citou importante premissa para apuração do imposto ao afirmar que” o valor da transação, declarado pelo contribuinte, goza de presunção de que é o valor de mercado, e só pode ser afastado por meio de processo administrativo”. Tal entendimento, ao mesmo tempo que ratifica a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a respeito da ilegitimidade do denominado “Valor Venal de Referência”, abre espaço para que o tribunal local reveja seu posicionamento em torno da adoção do valor do venal do IPTU nas hipóteses em que esse seja superior ao valor da transação informado pelo contribuinte.
O “Valor Venal de Referência” foi instrumento criado pelos Municípios na tentativa de desvincular o valor venal que serve de base de cálculo para cobrança do IPTU daquele a ser aplicado como base de cálculo para apuração do ITBI. Trata-se de um valor de mercado arbitrado pela autoridade fiscal, fora das balizas legais da planta fiscal que apura o valor venal para fins de cobrança do IPTU e, nessa condição, já não era aceito pela jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo como base de cálculo do ITBI, sendo essa definida entre o valor efetivo da transação, critério que se harmoniza com o recente posicionamento do STJ.
Por outro lado, a adoção do valor venal para fins de IPTU como base de cálculo do ITBI sempre que esse seja superior ao valor da transação declarado pelo contribuinte é solução que poderá ser adotada apenas após regular procedimento administrativo, em que a Fazenda Municipal comprove a ter havido subavaliação do imóvel transacionado.
Nesse contexto, o entendimento do STJ reforça aquele já praticado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no sentido de reconhecer como válido, para fins de base de cálculo do ITBI, o valor do negócio jurídico realizado, impossibilitando, por outro lado, que o valor venal para fins do IPTU seja adotado com base de cálculo do ITBI sem que haja prévio procedimento administrativo capaz e infirmar a presunção de que o valor informado pelo contribuinte é condizente com o valor de mercado do imóvel.
