Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 – Possibilidade de Aplicação do Coeficiente de Presunção do Lucro Presumido na Alienação de Imóveis Mantidos para Locação por Pessoa Jurídica com Atividade Imobiliária
No dia 11.03.2021, a Coordenação Geral de Tributação (“COSIT”) publicou a Solução de Consulta COSIT nº 07, de 04.03.2021 (“SC COSIT nº 07/2021”), que modificou parcialmente o entendimento acerca do tratamento tributário conferido ao resultado auferido na alienação de imóveis mantidos para locação, por pessoas jurídicas que exerçam atividade imobiliária optantes pela sistemática do “Lucro Presumido”.
Até a publicação desta Solução de Consulta, o entendimento da COSIT[¹] era de que a receita decorrente da alienação de bens do “Ativo Não Circulante”, por pessoa jurídica com atividade imobiliária optante pelo Lucro Presumido, deveria ser tributada pelo Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (“IRPJ”) e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (“CSLL”) segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que o imóvel estivesse locado para terceiros e houvesse a reclassificação contábil “Ativo Circulante”.
A argumentação adotada pela COSIT à época era de que somente deveria compor o rol de “receita bruta” destas pessoas jurídicas aquela produzida pela venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, excluindo eventuais receitas/ganhos na venda de imóveis adquiridos e mantidos para locação para posterior alienação; e que para estes imóveis mantidos no Ativo Não Circulante (subconta “Imobilizados”), as receitas decorrentes da venda estariam sujeitas as regras tributárias atinentes ao ganho de capital, ainda que houvesse a reclassificação contábil para o Ativo Circulante (subconta “Estoques”).
Entretanto, com a publicação da SC COSIT nº 07/2021, a COSIT entendeu que a modificação da finalidade do bem (i.e., inicialmente mantido para locação com a posterior intenção de alienação) é prática comum e constitui atividade habitual de sociedades que exploram a atividade imobiliária, sendo possível caracterizar essa modificação de finalidade como parte do ciclo operacional do negócio.
Neste cenário, a COSIT entendeu que a receita decorrente da alienação de bens deveria compor o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica, conforme estabelece os artigos 11[²] e 12[³] do Decreto-Lei nº 1.598, de 26.12.1977 (“DL nº 1.598/1977”), além de compor a base de cálculo do IRPJ e da CSLL, das pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido, mediante a aplicação a elas do “Coeficiente de Presunção”, disposto nos artigos 15 e 20 da Lei nº 9.249, de 26.12.1995 (“Lei nº 9.249/1995”).
Muito embora não seja mandatório, a COSIT destacou que os imóveis mantidos para locação e posteriormente destinados à venda, que integrem as operações da pessoa jurídica, devem ser classificados, enquanto alugados, no Ativo Não Circulante – subconta “Investimentos”, na condição de propriedade para investimento (“PPI”), devendo ser transferidos para o ativo circulante a partir do período que estiverem disponíveis para a venda.
A COSIT também ressaltou ser fundamental que os imóveis não tenham sido destinados à manutenção das atividades da pessoa jurídica ou exercidos com essa finalidade, tampouco que a obtenção de rendimentos tenha se dado de forma estranha às suas operações. Em outras palavras, os imóveis utilizados pela pessoa jurídica destinados à manutenção das atividades, como, por exemplo, a sede da sociedade, não poderiam se valer da reclassificação contábil quando de sua alienação para fins de aplicar Coeficiente de Presunção. Nesta hipótese, o resultado positivo obtido com a sua alienação representará ganho de capital, ainda que o objeto ou a atividade principal da pessoa jurídica seja a alienação de imóveis.
Adicionalmente, a COSIT entendeu que a pessoa jurídica que tenha como atividade principal a exploração do ramo imobiliário relativa à compra e venda de imóveis, estará sujeira à incidência cumulativa das Contribuições Sociais ao Programa de Integração Social (“PIS”) e ao Financiamento da Seguridade Social (“COFINS”, em conjunto “PIS/COFINS”), mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% e de 3%, respectivamente, em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, ainda que estes imóveis tenham sido, anteriormente, objeto de locação a terceiros.
Destacamos abaixo a ementa da SC COSIT nº 07/2021:
Solução de Consulta nº 07, de 04.03.2021
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica – IRPJ
LUCRO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. IMOBILIZADO. INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA. GANHO DE CAPITAL.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.
A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo do IRPJ na hipótese em que essa atividade não constitui objeto pessoa jurídica, não compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.
Dispositivos Legais: Lei nº 6.404, de 1976, art. 179, IV; Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, arts. 11 e 12; Lei nº 9.430, de 1996, art. 25; Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 33, § 1º, II, ‘c’, e IV, ‘c’, e 215, caput e § 14.
Assunto: Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL
RESULTADO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. IMOBILIZADO. INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA. GANHO DE CAPITAL.
Para fins de determinação da base de cálculo da CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 12% (doze por cento).
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.
A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo da CSLL na hipótese em que essa atividade não constitui objeto pessoa jurídica, não compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.
Dispositivos Legais: Lei nº 6.404, de 1976, art. 179, IV; Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, arts. 11 e 12; Lei nº 9.430, de 1996, art. 29; Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 34, caput e § 1º, III, e 215, §§ 1º e 14.
Assunto: Contribuição para o PIS/Pasep
REGIME CUMULATIVO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. INCIDÊNCIA.
A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da Contribuição para o PIS/PASEP, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.
Dispositivos Legais: Lei nº 9.718, de 1996, arts. 2º e 3º, caput e § 2º, IV; Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 12.
Assunto: Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – Cofins
REGIME CUMULATIVO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. INCIDÊNCIA.
A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da Cofins, mediante a aplicação das alíquotas de 3% (três por cento), em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.
Dispositivos Legais: Lei nº 9.718, de 1996, arts. 2º e 3º, caput e § 2º, IV; Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 12.
A equipe de Consultoria Tributária – Tributos Diretos do Velloza Advogados encontra-se à disposição para mais informações sobre o tema.
[¹] Nesse sentido, Solução de Consulta COSIT nº 251, de 12.12.2018
[²] Art 11 – Será classificado como lucro operacional o resultado das atividades, principais ou acessórias, que constituam objeto da pessoa jurídica.
§ 1° – A escrituração do contribuinte, cujas atividades compreendam a venda de bens ou serviços, deve discriminar o lucro bruto, as despesas operacionais e os demais resultados operacionais.
§ 2° – Será classificado como lucro bruto o resultado da atividade de venda de bens ou serviços que constitua objeto da pessoa jurídica.
[³] Art. 12. A receita bruta compreende: (Redação dada pela Lei no 12.973, de 2014)
I – o produto da venda de bens nas operações de conta própria; (Incluído pela Lei no 12.973, de 2014)
II – o preço da prestação de serviços em geral; (Incluído pela Lei no 12.973, de 2014)
III – o resultado auferido nas operações de conta alheia; e (Incluído pela Lei no 12.973, de 2014)
IV – as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos incisos I a III. (Incluído pela Lei no 12.973, de 2014)
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