2/03/2022 em STJ

REsp nº 1937821/SP – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO x FORTRESS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – Relator: Min. Gurgel de Faria
Tema: Definir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI – Tema 1113
A 1ª Seção do STJ, por unanimidade de votos, considerou que é possível a existência de duas bases de cálculo distintas para o IPTU e o ITBI.
O ministro relator, Gurgel de Faria, iniciou o voto destacando a necessidade de se compreender a modalidade de lançamento do ITBI, bem como do seu fato gerador, previsto no art. 35 do CTN, segundo o qual o fator gerador é a transmissão ou cessão e, se for entre vivos, o fato gerador é um Negócio Jurídico.
Apontou que, apesar de ser possível fixar o valor venal, o valor do imóvel pode variar muito a depender de outras circunstâncias, como benfeitorias, conservação do bem, interesses do comprador etc. Por essa razão, entende que o ITBI, em razão do seu fato gerador, só comporta duas modalidades de lançamento originário: por declaração ou homologação, sendo inviável ao fisco o seu lançamento de ofício. Assinala que o fisco não possui todas as informações necessárias para fixar o adequado valor do bem sem a participação do contribuinte, sendo necessário afastar a fixação de valor venal.
Por essa razão, entendeu o relator que ambos os impostos não estão vinculados, pois, apesar de serem calculados com base no valor venal, a apuração desse elemento é distinta nesses impostos, em razão da diferença de fato gerador e forma de lançamento. No IPTU, consideram-se aspectos mais amplos e objetivos, como localização e metragem. Já no ITBI, o valor leva em consideração o valor de mercado individualizado do bem e, como já apontado, depende de uma gama maior de fatores, razão esta que esse imposto se dá via declaração do contribuinte. Assim, não podem ser vinculadas.
Quanto a possibilidade da administração realizar levantamento de valores de mercado dos imóveis, presumindo-se, salvo prova em contrário, que a transação se deu por tal montante, os ministros consideraram impossível tal hipótese. Isto porque, consideraram que admitir tal prática seria o mesmo que admitir que o fisco municipal adotasse, de forma unilateral, critério que considerariam apenas o valor médio de mercado, uma vez que ignora as ponderações do contribuinte, presumidamente de boa-fé, sobre o bem e que podem alterar o seu valor. Assim, destacou-se que adotar esse valor pelo fisco como primeiro parâmetro para fixar a base de cálculo do ITBI subverte o procedimento do art. 148 do CTN.

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