12/11/2013 em Imprensa

Valor Econômico

São Paulo – 12 de novembro de 2013

Entrevista com Dra. Andrea Nogueira, sócia V&G.

Por Luciana Seabra | De São Paulo
É comum que famílias de alto patrimônio brasileiras destinem grande parte dos recursos a uma carteira de imóveis. Esse era o caso da família fictícia avaliada por 52 pessoas, divididas em 12 grupos, na quarta edição do programa avançado do Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF).

Além dos quatro apartamentos de uso próprio, a família que foi alvo do planejamento financeiro tinha oito imóveis residenciais e oito comerciais para aluguel. O plano do grupo vencedor, anunciado ontem, propôs a venda de dois apartamentos cujo aluguel correspondia a apenas 0,15% ao mês do valor de mercado dos imóveis, além da criação de uma holding imobiliária.

“Chama a atenção como a família não percebe que o rendimento desses imóveis fica abaixo da poupança. As pessoas normalmente são mais técnicas para cuidar da liquidez do que da iliquidez”, diz Jan Karsten, diretor de educação do IBCPF e sócio da gestora de patrimônio GPS. Ele lembra que a valorização expressiva dos imóveis ocorrida recentemente dificilmente vai se repetir.

Para os imóveis restantes – que passaram a corresponder a 28% do patrimônio da família -, o plano sugere que seja estruturada uma holding imobiliária. A estrutura tem vantagens tributárias e sucessórias, segundo Andrea Nogueira, certificada pelo IBCPF e sócia do escritório Velloza & Girotto Advogados Associados. No caso da família estudada, o imposto de renda pago sobre os aluguéis passa de 27,5% para 11,33% ao ano.

Quando a renda com os imóveis ultrapassa os R$ 20 mil, vale a pena avaliar a montagem da holding, diz Andrea. O valor precisa ser alto para que a economia de imposto de renda compense a necessidade de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que incide na transferência de bens da pessoa física para a holding.

No caso da família em estudo, o pagamento do ITBI é estimado em R$ 15 mil e o custo fixo anual para manter a pessoa jurídica em R$ 10 mil, valores mais do que compensado pela economia tributária. Da receita dos aluguéis, calculada em R$ 162 mil, a família fica com ganho de R$ 134 mil.

A proposta é que as cotas da holding sejam doadas aos filhos ainda com os pais vivos. Há uma potencial economia fiscal, já que a base para o cálculo do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é o valor atual do imóvel, que tende a se valorizar nos próximos anos.

A doação, sugere o grupo, deve ser feita com cláusula de usufruto vitalícia, que garante aos pais toda a renda gerada pelo patrimônio enquanto estiverem vivos. “Quando falamos em doar sem usufruto, alguém sempre tem uma história triste para contar”, diz Andrea, em referência a pais que vivem na miséria depois de transferirem todos os recursos aos filhos ainda em vida.

Tomados os devidos cuidados, quando os pais direcionam a herança ainda em vida, a experiência de Andrea mostra que a chance de conflitos se reduz muito. “É muito mais fácil um pai vivo, conhecendo os filhos, tentar costurar um acordo do que deixar isso para eles resolverem depois. Quanto mais o pai tomar as rédeas melhor”, diz.

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